拼核心、拼滨江的时代过去了，南京现在拼“湾”！从河西南分出来的河西南青奥滨江，为了摆脱已经“没落”的河西南，新房们纷纷打起了“湾”的念头，南京湾、世界湾！就连新房成交陷入僵局的江心洲，也来凑一凑“湾”的概念，叫自己河西湾。

一个个地，口气都不小。

叫“湾”的原因有四：

(相关资料图)

1、地理位置上来看，长江经过南京，在江心洲和建邺区、鼓楼区中间冲出一道湾；

2、湾区生活概念。湾区经济一直是国际经济版图的突出亮点，全球知名湾区有四大湾区，包括纽约湾区、旧金山湾区、东京湾区和粤港澳大湾区。

在国内另外还有上海S湾、杭州湾、苏州湾，就连南通还有个通州湾，南京的“湾”也要跟上啊；

3、南京豪宅典范：仁恒江湾城，江湾世纪，也是“湾”啊。

4、概念炒起来了，我才有噱头卖房呀。

可惜的是，口气很大，有些盘质量却不见得符合这样的口气啊。

NO.1 |壹

南京叫“湾”的概念已久，但却未正名。

首先，南京湾。南京至少有三个区域叫“南京湾”了。

1、滁州。南京湾的概念早被提出，竟然不在南京。我们可以查深圳湾、杭州湾甚至是苏州湾等，百度百科上都有迹可寻。南京湾也可寻，但不是河西，是滁州。

2012年，楼市火热之时，南方香江集团引梦渡江为开启南京北新城时代，拿出南京湾这一华东首席标杆作品，位置在滁州市104国道汊河新城段，南京湾新城的概念就此提出，包含南京湾全球家居CBD和南京湾锦绣香江两大板块。

汊河的这个板块，虽然早被冠南京湾新城的概念，毕竟跟国际上湾区生活还是有很大区别的。

2、鱼嘴。2019年，华润置地鱼嘴瑞府公开“南京湾艺术中心”，至此，“南京湾”扬帆起航。

地理位置上，鱼嘴位于南京河西新城最南端，长江、夹江、秦淮新河三水交汇处，因其地形特异，被形象地称为“鱼嘴”。随着江北新区的确立，南京形成江南、江北双城而立的拥江发展格局。自此，长江跃为南京两岸繁华的一条内江，迎来城市发展的湾区引擎。

华润置地到深业，南京湾区的概念多次被提及，南京湾，南京的湾，鱼嘴湾区，湾区生活，被河西南鱼嘴金融聚集区树立起来一波概念。

随后区域华润、金茂新房慢慢收官，深业虽然概念延用了一波，但后来也不了了之了。

3、河西南。再往后，就是河西南板块了，特别指的是从河西南分出来的青奥滨江板块。

这个板块可以多说一说，这里的南京湾的由来分为三阶段：

第一阶段，葛洲坝拿下G14地块，成为南京单价地王，即中国府，但由于片区没有其他标准商品住宅，所以当时依然是河西南的概念，再有其他说法就是青奥村板块，还涵盖了仁恒江湾城等；

第二阶段，融创、万科高价拿下该区域地块，即后来的融创滨江one、万科翡翠滨江，这里又打出了河西南青奥滨江概念；

第三阶段，就是现在，区域内陆续有了中宁府、天琴华樟等。伟星G03又把南京湾的这个概念用到了自己身上，而随着地理位置更优越的天琴华樟提出世界湾之后，伟星G03又悄悄地在自己的外围贴上了世界湾。

这个区域叫南京湾，叫世界湾也罢，本身的湾区生活毋庸置疑。

其一，区域其实是可以承担重任的，毕竟葛洲坝、融创、万科、国贸所在豪宅片区，也是目前南京房价最高最稳的区域；

其二，河西是南京新金融中心，是华东地区仅次于上海陆家嘴金融贸易区的第2大中央商务区，金融、产业都有支撑；

第三个原因是，湾区生活，不早就被仁恒叫了吗。仁恒江湾城、江湾天成，仁恒江湾时代，仁恒表示：我就是湾。

不过，比较拉胯的是，河西南沿江片区的海峡城、天鹅堡，以及不沿江片区的伟星G03都叫自己南京湾了。

除了南京湾、世界湾，还有河西湾。

这个不想提及了，江心洲什么时候能代表全河西了？论炒作还是中海牛，什么话都敢说。

NO.2 |贰

那么，叫“湾”的板块一定就能成大事么？

成功的湾区，一方面是区域实体经济的深度，另一方面则是全球资源积聚和分发的承载力。

正如同纽约湾区内，汇聚了全美500强企业中的约1/3，强大的产业聚合力让纽约成为全球经济的重要支点。东京湾区也在经济上有强大的实力，它是日本的经济中心，拥有先进的制造业和技术产业。

此外，还要是富人区，有高档住宅。美国洛杉矶临湾地带是最有名的富人区，历来是顶富们争相选择之地；香港浅水湾，众多的别墅豪宅遍布于海湾坡地上。

南京的新湾区合格吗？

1、区位和城市面貌：

上文所说，地理位置上来看，长江经过南京，在江心洲和建邺区、鼓楼区中间冲出一道湾，江湾区也是湾区，算合格吧；城市面貌当中，河西新城自开发以来，南京眼、青奥村、奥体，双子塔，标志性的建筑也比较多，不能算特别优越，勉强过关。

2、区域资源：南京河西金融集聚区金融城聚集阿里巴巴江苏总部、小米科技华东总部、苏酒集团总部、58集团华东区域总部等，万亿总部商务群已经整体成型。

这个标准就把江心洲甩掉了。

3、富人区：这个标准是鉴别来蹭热闹的楼盘。

中宁府、天琴华樟，也是总价1500万起步的楼盘了；江心洲中海680万起步，怎么的也不是一个级别。

其次，就是海峡城、天鹅堡了，不说海峡城3万出头的砸盘侠，就是天鹅堡总价800多万以上的房子，也得稍微考虑下能不能纳入这一行列。

NO.3 |叁

为什么现在大家在打“湾”的概念呢？说到底，市场不好，河西都要分三六九等了。

有朋友此前住在保利香槟国际，从2021年年底开始卖房，850万没肯低头，到如今中介只给620万，还不一定能卖的出去。

近期，我在某书上得到几份二手房成交简报。二手房的成交价格是一个星期不如一个星期呀。

上周数据看一下：

河西中部青桐园跌到4万，涟城4.1万，保利香槟国际4.3万；

河西南海峡城跌到3.8万，正荣润峯4.7万，佳兆业城市广场4.9万，升龙天汇4.1万。

真的是跌麻了。再这么下去，河西的高房价“美称”将不保啊。

在记忆中，河西板块的划分很明晰，此前只有河西北、河西中、河西南、江心洲之分，后来有了鱼嘴的概念，如今又加入了“青奥滨江”、“湾区”概念。

一方面，要跟越来越冷静的市场划分界限，表明自己是真正跨越周期的；另外一方面，还有些楼盘就纯粹的蹭热点，蹭概念，其实啥都不是。

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