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文|邓浩志
从3月底开始一直到最近,全国已经有超过50个城市先后出台了公积金支持购房的政策。比如广州规定,二孩家庭住房公积金贷款最高额度上浮30%。其他城市情况也大致相同,不外乎两个方向,一是公积金贷款额度上限允许提升,二是公积金可以支付购房首付。
乍一看,全国大范围实施,幅度不小,但实际情况是这样的:
1、 公积金的使用本来在楼市中占比很低。
购房客户中有一次性付款的,也有贷款的。贷款客户中又以商业贷款占绝对主力,一则部分楼盘不太乐意接受公积金,同样的物业,一次性付款,商业贷款,公积金贷款的购房折扣是不同的,等于用公积金购房房价会更贵,公积金使用场景就受到了限制,多半贷款客户以商贷为主。二则大城市房价高,公积金额度又很低。以广州为例,购房个人使用公积金上限为60万,家庭购房夫妻双方使用公积金上限是100万。但以广州住房套均价400—600万来计算,公积金只能覆盖部分贷款,剩下的还要采用商业贷,最终采用组合贷的方式。所以单纯调整公积金贷款额度,只调节了市场很小很小一部分。如果再加以各种前置条件限制,那影响就更加小了。
2、提高公积金贷款额度,是受惠不大,很难因此刺激需求的释放。
还是以广州为例,公积金新政执行后,只对有两个小孩或以上的家庭,之前没有买过住房的才能使用,这个范围就非常窄了。而且只是增加了贷款额度的30%,也就是只减少了这30%金额的商业贷款和公积金贷款之间的利息差。我粗略算了一下,如果是符合条件的家庭,以夫妻双方公积金贷款上限100万计算,最极端的情况,也只是省了新增加那30万公积金额度的利息差。最好的情况,最多也就一个月省了100来不到200元的利息。这当然是利好,但微弱到市场几乎觉察不到。更不会有客户因为这点小优惠而加速其购房的决策。
3、公积金可以支付首付政策相对给力。
这个政策有类似于降低购房首付的作用,等于降低了部分群体的购房门槛。以往多数城市的公积金只能用于还房贷,这会导致部分客户可能因为首付不足,无法购房,也就无法使用账户上的公积金了。公积金可以给首付,等于扩大了部分客户的首付能力,从而增加了其购房能力。所以对这部分客户的购房决策产生了一定的支持作用。不过,这个政策也只对少部分群体有效,从宏观市场角度看,影响依然较小。
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