如果说在过去五年，北京最值得投资的“爆款板块”是哪个，那么亦庄经开区绝对是北京房价的“扛鼎之作”。

2017年-2018年的亦庄经开区，是房价仅有4万出台的“郊区”。

(资料图)

而到了2022年亦庄经开区的房价已经暴涨到了7-8万每平米，部分品质项目甚至已经报价达到了10万/平米。

这是北京过去5年，全市范围唯一房价翻倍的“爆款板块”。

包括海淀、东西城、望京等北京传统“城区板块”在内的片区，过去五年的房价涨幅，都几乎被亦庄经开区“狠狠碾压”。

为什么亦庄经开区这个“北京郊区”，能够把北京众多主城区的房价打的“毫无还手之力”呢？

很多人认为亦庄经开区房价的取胜之道是“产业”。

其实这种认知是“肤浅的”，是对亦庄经开区房价的“不了解”。

2017年以后，亦庄经开区的房价上涨其实分成了两个阶段：分别是2019年和2021年，尤其是2021年以后亦庄经开区房价上涨幅度至少在30%以上。

造成这种房价上涨的“突发因素”，显然不是“产业”。

真正的原因其实是“亦庄托管”。

亦庄属于“北京经开区”，是真正的“国家级经济开发区”，但是经开区管委会长期以来并没有完成对经开区的“全面托管”。

“全面托管”分成两个部分：一个是“经济事务托管”，一个是“社会事务托管”。

在2019年以前，经开区管委会的托管权限是非常有限的，仅仅只是拥有60平方公里范围的核心区拥有“经济托管权”。

这也就意味着在2019年以前，经开区管委会的经济建设重点主要集中在60平方公里的“经开区核心地区”。

包括旧宫、瀛海、台湖、马驹桥等其他片区，跟经开区管委会其实关系并不大，毕竟在2019年之前还没有实施托管。

2019年北京市为了加快推进亦庄经开区的发展，决定对亦庄管委会进行“赋权”，亦庄经开区正式“扩区”。

正是北京2019年出台的《加快推进北京经济技术开发区和亦庄新城高质量发展的实施意见》，才把亦庄新城剩余的165平方公里的范围纳入亦庄管委会的“经济托管范围”。

旧宫、瀛海、台湖、马驹桥等亦庄新城片区才开始崛起，房价出现抬升势头，毕竟这些片区在大兴、通州都属于“边角料板块”，长期以来发展得不到重视。

如果能够纳入亦庄经开区的“托管范围”，那就不一样了。

包括2022年下半年台湖、马驹桥的购房政策“双限松绑”，也都是亦庄经开区管委会大力推动的结果。

由此可见，“国家级经开区”的能量还是比较猛的，“托管”是改变区域基本面的关键要素。

可以说，旧宫、瀛海、台湖、马驹桥等亦庄新城片区房价的崛起，其实都是2019年以后亦庄经开区“经济托管扩区”的直接结果。

一个片区一旦进入“经济托管范围”，就意味着亦庄将会对这个片区实施大规模的投资，会彻底改变片区的“落后面目”，迎来房价利好。

2019年以后的旧宫、瀛海、台湖、马驹桥等片区，就是依靠“亦庄经开区”这个金字招牌，房价得到了腾飞。

但其实亦庄房价真正的“飙升期”，是在2021年以后。

2021年3月北京市教委印发了《关于同意北京经开区社会事业局行使经开区教育职权的通知》，这个通知的下发，意味着亦庄管委会实现了从“经济托管”扩大了“教育托管”。

亦庄管委会“扩权”了，“亦庄独立学籍区”出现了。

亦庄独立学籍区的出现，让亦庄核心区的房价直接暴涨30%以上。

很多人不太理解“学籍的重要性”，学籍的背后其实就是“普高率”，不同区域的学籍，意味着孩子未来考上高中和好高中的“概率”。

在中国，高考是“户籍制度”，中考是“学籍制度”，不同城市的户籍决定了考上好大学的概率，不同片区的学籍决定了考上好高中的概率。

在中考越来越重要的今天，“好学籍”就意味着高房价。

比如北京的“海淀学籍”，“东西城学籍”都是比较值钱的，所以这些片区的房价常年“居高不下”，因为只有买房才能获得学籍。

非常可惜的是，自从2021年“亦庄独立学籍区”出现以后，一直以来，只有60平方公里的“核心地区”才能享受。

包括旧宫、瀛海、台湖、马驹桥等亦庄新城片区都没有亦庄学籍。

一直到2022年11月，通州台马地区在通州区教委的大力推动下，才进入“亦庄独立学籍区”的范围，而且还是“新老划线”。

也就是说，台马地区引入教育资源、规划选址、投资建设、教育主体引入等事宜由经开区统筹实施，但只有“新建校的人事、财务、资产、教学、入学等职能划入经开区统一管理”。

也就是说，台马的“老学校”，经开区暂时还不管。

而对于大兴的旧宫、瀛海地区来说，目前还很难拿到“亦庄学籍区待遇”，在教育资源上短期内很难改观。

对于旧宫和瀛海的教育问题，亦庄管委会有过类似的说法：新建学校由经开区出资，但引进什么学校和具体管理由大兴教委负责。

也就是说，亦庄经开区对旧宫和瀛海，只有“经济托管权”，但没有“教育托管权”，只出钱盖学校，但引进学校资源和学籍管理，依然是由大兴教委来决定。

这也就意味着，旧宫和瀛海后期要真正进入“亦庄全面托管”，还需要一段漫长的谈判过程。

尤其是通州台马购房政策“双限取消”后，一旦加上“亦庄学籍”的加持，S6号线的通车，房价超过旧宫和瀛海，几乎没有悬念。

综上所述，我们认为“托管”是新区房价的“暴击利器”，托管的本质其实就是创造“政策优势”，从而改变了板块的基本面。

比如通州台马地区，原本只是通州的“边角料板块”，长期得不到发展重视，房价远远低于北京平均水平。

但是一旦通州台马地区进入“亦庄全面托管”后，整个板块的基本面得到全面逆转，从原来的“边角料”变成了“香饽饽”。

随着亦庄核心地区的逐渐饱和，亦庄台马未来的崛起几乎不可避免，这也是亦庄东扩的必然结果。

亦庄台马地区的全面托管，将是其房价腾飞的关键。

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